细数北京最近的房地产新闻,土地市场的热度和风头,远盖过楼市,为寒冬增添“一把火”。但近日,“华润与招商局置地退地”的消息,却令土地市场炸开了锅。

最近两家央企确定退出半个月前拍下的丰台地块的消息引起热议。“由于土地的最终价格超过了预算”,华润置地和招商局置地决定退出此前和华侨城联合在丰台区南苑以83.4亿元拿下的历史上总价第三高的地块。业内人士认为,这可能意味着疯狂了大半年的北京土地市场拐点初现。

中新网11月3日电昨日,北京土地市场再度落锤,丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块B组团被华润+招商+华侨城联合体以83.4亿元摘得,成为北京历史上第三高总价,折合楼面价5.6万元/平方米,这也是今年丰台区出让的第七宗住宅用地。

近一个月来,北京土地市场,只要有合适的宅地放出,立马就会遭到疯抢,“面粉贵过面包”渐成常态。在这当中“联合体”起到了不小的作用。近年来面对高地价,房企很难在市场上依靠单打独斗取得绝对市场竞争优势,于是,房企间通过合作相互借力成为市场发展趋势。

超预期土地成本组团房企“分裂”

昨日拍卖的地块位于北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村B地块,和以往热点地块类似,本次竞价也吸引了众多房企组团来拼抢。竞拍现场不仅有最终拿下土地的华润+招商+华侨城联合体,参与者还包括中粮天恒首创联合体、龙湖保利首开联合体、绿城九龙仓平安联合体和中铁建中铁置业联合体。如此多的实力房企联合抢地,竞争自然不言而喻,最终华润+招商+华侨城联合体以83.4亿元拿下该地块,溢价率为50%的代价拿下该地,项目还需配建2.7万平方米的公租房。

不过《每日经济新闻》记者了解到,华润与招商局所谓的“退地”,其实并非将土地退回,理解成联合体的“拆伙”应该更为准确。

11月2日,华润华侨城招商联合体以总价83.4亿元,现场竞得“公共租赁住房”面积27000平方米的丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669、670、665、666、668地块(丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期B组团地块),溢价率为50%。经测算,这块地实际楼面价高达56000元/平方米。

值得注意的是,10月30日,中粮首创天恒联合体刚刚以85.95亿元,配建5.6万平方米公租房的代价,摘得了与B组团紧邻的A组团,折合楼面价5万元/平米。仅相隔三天,昨日拍的B地块的楼面价竟然高出了6000元/平米。

专家分析认为,联合体拿地虽然能暂时缓解资金压力,但是每家的开发思路不一致,同样会造成分歧。

既然不想要,那当初又为何要拍下来呢?北京青年报记者了解到,就在拿地一个小时后,这个联合体就吵了起来。曾有市场人士发布消息称,由于土地成本超出华润置地、招商局置地的预期,因此两家房企决定退出,该地块其实是华侨城独自拿下。一位华润置地员工表示,华润对于拿地授权金额管理很严,当时拿地价格已超过了总部授权。

而B组团配建的产品类型也更为复杂,包括邮局、卫生所、电信机房、教育用地、社会福利用地、公交枢纽用地、文化设施用地等,亚豪机构市场总监郭毅分析道,“相比A组团仅有住宅和教育设施两种类型,B组团在产品规划上的难度更高”。

高地价引发担忧

此前曾有消息称,华侨城非常重视北京的土储,即便华润置地和招商退出,这家公司也会独自拿下地块开发运营。但针对退地事件,华润置地、招商及华侨城对此不予置评。

近期土地市场持续火热,丰台区更是房企拼抢的热点区域。昨日拍出的B地块是今年丰台出让的第7宗住宅性质用地,此前6宗地块的纯商住宅的楼面价格水平最低也超过4万元/平方米,最高的樊家村地块甚至高达7.5万元/平方米。另外,斥巨资布局丰台的多为品牌房企,而且大多是联合拿地,在7宗地块中华润已占得4席,招商局夺得3席、中粮、天恒、首开、葛洲坝、华侨城和中铁各得1席。

11月2日,华润华侨城招商联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平米公租房的代价夺得丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669、670、665、666、668地块(丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期B组团),楼面价达5.6万元/平方米。

北京楼市快速被“豪宅”

那么,为什么房企扎堆“押宝”丰台呢?郭毅分析,第一是在北京整体土地资源稀缺,丰台是北京五环内唯一整片开发、集中供地的区域,地价被频频拉高。另外,该区域与北京东部的亚奥、望京、孙河、东坝、亦庄的高端楼盘相对,未来丰台西南三环也将成为高端盘扎堆的片区。第三,大量名企进驻区域,将会拉动商业、教育、交通、绿化等方面实现全方位的改善和提升,拉高整体区域的商品住宅品质。

但好景不长,据媒体报道,由于土地的最终价格超过了预算,华润置地和招商局置地决定退出该地块的开发。《每日经济新闻》记者分别致电华润、招商、华侨城三家公司的相关人士,但对方均未予置评。

今年北京丰台区已经拍出7宗住宅性质用地,此前6宗地块的纯商住宅的楼面价格最低也超过4万元/平方米,最高的樊家村地块甚至高达7.5万元/平方米。

除上述因素外,郭毅还指出,丰台自身的产业发展也是房企争相布局的一大原因,该区域有着占地17.63平方公里的中关村国家自主创新示范区丰台园,囊括了总部基地、丽泽金融商务区、托普科技园、航天海鹰产业园等知名产业园,2014年总收入接近3700亿,整个园区入驻企业5000余家,包括国家高新技术企业463家。有了产业驱动,再加上京西固有的金融街和军队大院中一部分追求住房改善升级的客群,以及一部分海淀南部的高知型购房者,丰台高端项目的客群面相对广泛。

虽然土地市场一片火热,但诸多业内人士仍直呼对北京土地市场“看不懂”。

楼面价高企的背后是拿地房企面临的风险。据一名业内人士介绍,目前北京的土地市场价格的高度,根本不能以成本来计算,“很多房企其实是在豪赌,赌北京房价未来仍会上涨,只有这样才有解套的机会。”

11月19日,北京市昌平区北七家镇两地块拍卖落槌,国瑞地产以44.96亿元总价,分别现场竞价配建3.8万/平方米、4.2万/平方米的代价竞得。业内测算称,两地块楼面价分别为3.65万/平方米和4.3万/平方米。

11月19日,北京昌平北七家土地进入拍卖,国瑞地产拿了两块地,楼面价高达4.3万元/平方米,而周边的二手房不过是两万多一点每平方米,未来房子该怎么卖?一名业内人士在微信朋友圈将其形容为“俄罗斯转盘赌局”。

北京一位业内人士在朋友圈写到,“疯了,疯了,疯了,这么个地方,楼面价4.2万,边上别墅卖3万,都要跪着求客户。2.2的高层,你卖8万,卖给谁?”

鉴于高昂的拿地成本,北京市场已经快速“被豪宅化”。华润华侨城招商联合体此次拿下的丰台南苑地块预期将成为一个10万+的豪宅项目。但据业内人士介绍,目前北京顶豪已经有近5000套的潜在供应,与每年最高200套的去化速度形成了强烈反差。

一位上市房企的高管则表示,目前在北京拿高价地的企业都是勇敢的,因为房地产市场不可能像前几年那样暴涨了,在北京拿了“面粉比面包还贵”的地块,靠拉长销售周期,靠地块配套的商业,靠非住宅的业态是折腾不出利润的。

房企退地北京土地市场现拐点?

市场有观点说,如果老“地王”周边又出了单价更高的地块,老“地王”被视为“解套”。一位熟知市场的人士说,“解什么套?购房者对价格不认可,不会出手。”

华润置地和招商局置地在此时退出或许是看到了其中潜在的风险。北青报记者了解到,近期对北京地价望而却步的不止华润招商两家。10月21日,碧桂园联合中国金茂以34.2亿元和17.6亿元拿下丰台花乡四合庄两宗地块。然而拿地一周后,便有传言称由于地块的价格和资金问题,碧桂园集团或将退出该地块的开发。

就在11月23日,石景山交通枢纽M、N地块获得房企竞相抢夺,开拍前已经有9次网上报价,现场又经过96轮激烈竞价,最终以35.4亿元被华远地产夺得,楼面价格为28697元/平方米,只比石景山区2015年整体商办市场地块34175元/平方米的成交均价低了5478元/平方米。

退地的出现是否意味着北京土地市场的拐点出现了呢?据了解,这样的退地潮,在2010年和2008年也曾经上演过,伴随着2010年退地事件而来的是楼市持续两年的严冬。
文/本报记者 朱开云

联合体存“不确定”因素

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高价地让房企抱团取暖成为常见现象,纵观北京土地市场,联合体拿地身影频现。一直作为房地产行业领军企业的万科、保利、华润、招商、碧桂园等大型品牌房企,近年来也成为合作开发的热衷者。

今年北京土地总成交额有望破2000亿元

在房企争相回归一二线的激烈市场竞争环境下,土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等因素,都成为越来越多房企选择合作开发项目的原因。在此背景下,房企由竞争转为“竞合”,从而规避投资开发风险,优化市场资源配置,实现利益最大化。

据北京国土资源局数据,在10月20日至11月24日一个多月的时间内,北京将共计出让31宗经营性土地和3宗工业用地,出让起价金额总计628亿元。

但并不是每个房企联合体都能在拿地等环节上,自始至终达成共识。

按照目前北京土地市场平均40%的溢价率来计算,这些地块的最终成交价有望达到880亿元。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,联合体拿地之前,各房企之间都会有沟通和授权,如果超过授权的范围,恐怕不能承担联合拿地的责任。各家授权的价格虽然不一致,但其实在沟通前,都会亮出标的,如果哪家超出预期价格,就不能拿了,只能退出。所以内部沟通机制和拿地的判断都很重要。

中原地产首席分析师张大伟称,如果考虑部分土地的溢价率或达到50%,预计今年北京土地的成交总额有望在历史上首次突破2000亿元。2014年,北京土地市场成交各类土地共140宗,总金额1911.4亿元。根据市财政局年初发布的数据,2014年全市财政收入为4027.2亿元,土地出让金在财政收入体系的重要性可见一斑。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,最近几年联合体拿地分两种情况:一种是有开发能力的房企和资本方的联合,这种模式是互补的。另外一种是几家房企一起合作拿地,这样可以避免土地高溢价导致成本过高。但这类模式需要短时间内做出一个联合体各方认可的价格、并规定好未来如何分配利润、未来的开发主体是谁、谁负责销售,这会有一些不确定因素。

易居中国分析师薛建雄认为,联合体拿地虽然能暂时缓解资金压力,但是每家的开发思路不一致,同样会造成分歧。产品思路不一致的,很难达成一致。比如哪种产品可以拉开价格,都要提前做出规划。一家企业本身就有多个思路,多家企业会有更多思路。如果操盘企业有足够实力的话,可以过一段时间将退出企业的资金补齐。

欧阳捷说,退地的发生,还是出现在企业的内部管控机制上。如果内功做得很好,对市场的判断很精准,并能衡量自身开发能力和水平,以及对政策很透彻的话,不应该出现这类问题。

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